●本文为商业评论，不代表本号观点在一片荒芜的土地上，如何打造出一个全新的城市。当拿到超过亩以上体量土地的时候，开发商到底该如何进行规划和开发？星姐看过的超级大盘很多，从广州的亚运城到贵阳的中天·未来方舟、花果园，济南的中海·华山珑城，再到南宁的嘉和城。每一个开发商都根据自身的特点和优势，开发千亩大盘的逻辑各不相同。让星姐印象最深刻的超级大盘是郑州万科城，这是万科全国的第30座万科城，也是万科体系内体量较大的一座城。总共超过万㎡的超大规模体量，可以容纳约10万人在里面居住。▲郑州万科城距郑州市中心直线距离14.3公里，实际距离超过了20公里，当年是非常偏僻荒凉的地段。万科用了9年时间，把郑州经开区内曾经一片荒无人烟的土地，打造成了如今商业繁华，人口密集的超大社区。而这个生活社区，如今正是郑州城西的大型居住核心区。▲郑州万科城大城恢弘大气，如今已经不再是单纯的校区，而是成为城市的一部分。千万不要怀疑万科的造城能力，万科就是有这样化腐朽为神奇的能力，把原本的荒郊野外，打造成城市的中心。万科为南宁造的一座城年，万科拿下南宁德化路（今长虹路）边的两块约亩的土地，规划打造万㎡超大体量的全配套大城。▲从规划设计之初，万科就在思考如何与城市共生，与城市共荣。整个南宁万科城分为南、北两个区，两区之间并不相连，在开发之初是没有市政道路的，整个长虹路片区全是自然山体。万科城要想改变整个面貌，要做很多的努力。▲南宁万科城南、北两个地块互相独立又相互联系。万科做了以下三点：?改善交通，完善路网。长虹路的打通连接万科城与老城区长堽路的联系，也打通了万科城与凤岭北片区的联系。万科城有了长虹路，才能让客户看到价值，也才会有更多的人接受、认可这个地段。▲长虹路对于南宁万科城来说是最为重要的一条市政道路。?配套先行。大城模式要想取得成功，各项配套设施的落成速度是至关重要的。配套落地除了给予买房人信心以外，更重要的是能够释放土地价值，方便住宅的去化，在前期什么都没有的情况下，配套是否在同步建设就是支撑买房人信心的关键。在所有的配套中，教育配套是绝大部分购房人最高优先级的选项。买房就是买配套、买教育。万科先后引进了滨湖路小学长虹校区、青秀区第一初级中学等优质教育配套。▲滨湖路小学为南宁市老牌小学名校。历史悠久，师资雄厚。滨湖路小学长虹校区则由万科城项目代建南宁市青秀区第一初级中学是青秀区新建成的一所高标准、高品质的现代化公办初级中学。在今年青秀一中纳入四十七中学并签约天桃实验中学原校长为名誉校长，相信会对该校的教学质量起到提高作用。▲学校环境优美，教育教学软硬件设施齐全，未来引进优质师生后，有成为名校的潜质。万科对于学校的选址经过充分的调研及分析，为了照顾南、北两区的小区业主们能够接送孩子日常上下学。更为人性化的把小学的选址设在了地块的中央，这也是跟南宁其他楼盘不同的择址观。▲学校这样设置的原因是，能够最大化的方便业主接送孩子。今年秋季，万科城打造的万科梅沙幼儿园有望开学，这对周边的业主们来说又是一个利好，教育配套涵盖幼儿园、小学、初中的全龄式教育配套，诠释了万科造城，教育先行的理念。▲万科梅沙幼儿园是万科自己打高质量幼儿园配套。除了教育以外，业主们关心的还是商业配套。万科城南区打造了长虹路万科里社区商业MALL，引入品牌商家，把长虹万科里运营成辐射方圆3公里、50万客群的社区商业中心。▲万科里商业紧贴当前潮流，设计方案和引进品牌均是当前年轻人热捧的潮流品牌，在外观设计上融入了松鼠IP的形象，更显打卡属性。今年，万科城还将在北区兑现一个万科广场，目前万科广场外立面已经初步呈现，用开放性街区+盒子型商业结合的模式，引进大型影城和知名超市进驻，作为万科城北区的商业配套，以及对南区商业配套的补充。▲万科城北区万科广场效果图?完善的物业服务和社群运营。除了建筑、配套的更新外，万科城在售后服务上的优势，才是万科城能迅速成为南宁顶级流量盘的关键。一个超大社区，入住人口众多，如果没有物业服务的支持，给予的体验感也是很差的，尤其是万科城还带有大体量的商业，更需要物业的加持。未来的物业服务，比拼的是社群的运营。万科的物业服务在业内是有口皆碑的，在小区氛围营造上，万科一直在不断完善、改进。社群运营是业主们“老带新”的动力，也是小区生活氛围的直接体现。▲万科物业为万科城业主办婚礼提供贴心的迎接仪式服务。万科城除了在道路、配套、物业上的持续发力外，对于建筑本身，万科一直也在思考着如何“让建筑赞美生命”，如何保留大自然的原汁原味，让建筑与自然和谐共生。在设计上，万科城利用地块的坡度，遵循原生态的地势走，保留了原生态台地园林，同时又结合自身紧邻0亩广西药用植物园的优势，最早在南宁提出了：“城市原山宜居住区”的概念。▲南宁万科城一直在致力于向南宁人灌输原生态山居理念。万科正是用这样朴实的理想，逐步兑现给南宁一座全新的生活大城，是一个有序运转的微缩城市，人们日常的衣、食、住、行皆可满足，打造了一座当年南宁年轻人的理想城邦。凤岭北绝版大平层一个众所周知的事情，是如今的凤岭北核心区已经没有土地供应了，即使未来再供地，地价也不会便宜。▲整个凤岭北片区的房龄也随着时间的增长逐渐老化。凤岭北作为南宁的富人区，开发至今已经过去二十多年了。第一代置业凤岭北的人群，其家庭和财富结构都发生了变化，普遍是人到中年，二胎出生，有点闲钱的状态。这部分人群随着家庭成员的变化，置业改善变成了一种必须的需求，而在置业习惯上，这些人群更有地域情节，更渴望居住在自己熟悉的区域。这也是长虹路三兄弟卖到最后，都做大平层户型的核心逻辑。考虑到区域客户的家庭迭代产生的需求，完全的刚需产品并不能覆盖这部分需求。万科尝试着用其中的几栋楼做纯改善的大户型，匹配这部分人群的迭代需求。▲当星姐走进万科城小区内部，最大的感受就是小区园林绿化非常好，绿树成荫，安宁舒适。目前，万科城所推售的大平层云望组团中的最后两栋，是南北区的内部中心位置景观最好的楼栋。俯瞰小区的园林和森林泳池，户型尺度大，景观资源好，对于凤岭北的迭代家庭们来说具有一定的稀缺性和性价比。▲小区中心的森林泳池，不但拥有很好的观赏性，夏天树荫的防晒效果也让这个泳池深得业主和小朋友的心。整个产品采用三梯三户的梯户比，巧妙的将入户将近3㎡的空间给到业主，让业主体验到归家入户的尊崇感。▲万科城南区目前仅剩最后一栋大平层产品在售了。由于梯户比较低，万科城云望的公摊面积实际上都分别属于3户业主私人所有，实际公摊面积较低，整体的楼间距也较宽，隐私性和景观视野都是最佳的。▲在万科城俯瞰社区园景有种看公园的感受云望的户型分别为㎡、㎡、㎡、㎡的大面积四-五房户型。以北区建面约㎡的户型来说，°转角双阳台全朝南超大面宽的设计，让整个LDK客餐厨一体化空间设计的超大横厅，可以在拥有大家族的一线园景全局观景视野之余，让公共空间的社交属性得到加强。三套房主卧型和西厨中岛的设计，也更符合当代家族想要保持同屋住，却又保持各自独立性的生活方式，习惯中餐又偶尔可体验西餐的仪式感。

▲卧室均配置了全景落地大玻璃窗的设计，主卧预留了衣帽间的空间，其中㎡户型的衣帽间预留面积超5㎡。