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8月10日，住建部发布《意见稿》，提出限制造新城、就近安置率不低于50%、拆建比不大于2等11条举措。

几万字的内容，浓缩成几个字就是：三限四保。

限新区、限造城、限拆；保城、保人、保建筑、保房价租金。

这与现在“稳房价、稳地价”等宏观目标相一致的。

如果意见稿正式颁布，意味着由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，城市更新将进入爆发期。

而这次，看似限制了城市更新的某些发展方向和模式。

也许，“给孙悟空带上紧箍咒”是为了完成更大的使命。

一、国家战略：限造新城，城市更新时代来临

年以来，中共中央党组会议、国务院办公厅、住建部、国土资源部等有关部门相继出台城市更新相关政策，明确了城市更新的定位、范围、实施标准和具体要求，并从不断强调其重要性到上升至国家战略高度。

年，房地产进入存量时代，人民生活从追求温饱转为追求美好。从政策出台密度和力度来看，城市更新将会成为未来房地产的大主题。

二、城市革新：硬核落实，各地政府城市更新进行时在被写入两会政府工作报告和“十四五”规划前，各地政府已然闻风而动。“先行者”深圳于年首提“城市更新”概念，广州则于年开始推行“三旧”改造。再看近两年内，以北上广深为代表的各大城市均加大了城市更新的步伐，出台了一系列政策文件，明确城市更新目标、加强城市更新投资、落实城市更新资金。三、房企未来：深度参与，时代中国50%土储来自城市更新据克而瑞数据统计，80%的TOP上市房企参与了城市更新，并且50%以上的百强房企城市更新规模已超百万平米。在企业发布的年公司年报中，以下企业将城市更新作为企业发展战略写进报告，致力于为城市注入新活力，成为“城市运营商”和“美好城市共建者”“生活运营商”。“城市运营”成企业年报高频词与未来共同转型目标。

事实上，随着“城市更新”步伐迈进，各类参与其中的房企渐成一股关键力量。而之于房企们而言，参与城市更新已被视为获取重点城市优质地块的捷径之一。

截止到年，融创、恒大、富力等房企拥有大量的城市更新土储，主要聚焦于一线城市。

时代中国对在公开市场招拍挂拿地的依赖度较低，50%的土地来源于城市更新转化。

四、城镇化趋势：人均居住面积已达36.7平米，防止出现结构性失衡近两年，城镇化率达到63%，一线城市城镇化率则超过85%，深圳已达到%。目前，我国人均住房面积为36.7平方米，虽然与地广人稀的美国还有一定差距，但是已经接近日本和德国的水平。尤其是与人均收入对比，我国国民居住面积显得很“宽裕”。因此，在绝大多数居民的住房面积条件已明显改善后，房地产由快速增长向平稳发展是大趋势、由数量增长型向品质提升型的转型是大趋势、由发展住房增量向通过城市更新进行住房质量的结构性改善是大趋势。从另一个角度来说，大量的造新城则会带来诸多负面影响。近几年，一些地方热衷于政府搬迁带动城市建设，甚至占地另造新城。城市之间比赛进行政府搬迁带动城市建设。造新城你追我赶，成了“新城大跃进”的局面。然而，这种不理性的新城建设与当地产业经济发展脱节，造成了大量的“睡城”甚至“鬼城”现象。例如，内蒙古鄂尔多斯人均住房达到了2-3套，大批建好商品房无人居住，造成了社会资源的严重浪费。并且，这种“造新城”还占用了城市土地规划指标。一方面，限制了同样需要土地规划指标的城市基础设施建设和产业发展建设。另一方面，意味着容纳大量当地市民和承载了浓厚当地文化的老城区得不到改善，尤其是20-30年的老旧危房。老市民也买不起高价新城房，只能继续留在老城区，居住条件的结构性失衡难以改善。五、市场很大：每年市场规模至少10万亿，至少还能再搞50年城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。年，我国城镇住宅拆迁改造需求达到30亿平方米，占总体住房需求的34.4%。佳兆业城市更新研究部门指出，中国房地产总市值已经超过万亿元，按照未来每年2%的城市更新速率计算，城市更新或将带来10万亿元的巨大市场。年全年，整个地产行业的成交规模也不过17万亿，并且基本上已经处于行业拐点。值得注意的是，根据本次《意见稿》，违建房和危房是城市更新过程的痛点，不受拆除面积比例的限制。以深圳为例，由于历史原因，深圳城中村的房子几乎都是小产权房。在官方的表态中，深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象。据不完全统计，深圳市违法建筑约万套，占深圳市住房总套数的46.85%；建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。按照深圳目前的新房供应需求每年10万套，如果要把万套违法建筑全部更新为转化，至少还需要50年才能完成。六、利润很高：净利率可达招拍挂项目的2-3倍

更加吸引房企的一点是，城市更新业务的利润空间普遍高于招牌挂模式下的开发业务。

有数据表示，佳兆业在深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%。

从中国奥园披露的广州和珠海的城市更新案例来看，其项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂获取的项目（5%-8%）。

面对存量开发的新型“赛道”及未来空间巨大的城市更新业务，城市更新的开发模式和利润空间正在不断被发掘与实践，各地企业正通过探索成立城市更新类公司、签订政府合作协议、企业联合等合作模式，加快形成可复制、可推广的城市更新经验，为进军城市更新市场及构筑新型城市发展建立竞争优势。

七、融资有路径：北上广深等六城城市更新基金已达0亿

在资金层面，年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、无锡等一线城市均出台了关于城市更新的具体落实政策以及成立了金额合计约0亿的城市更新基金，并鼓励社会资本参与城市更新。

八、拿地有优势：不受“投销比40%”限制，城市更新项目≈更便宜、优质的土储

上月底，监管部门要求几十家重点房企的拿地金额不得超过年度销售额的40%，并指出这一金额包括公开市场拿地和收并购方式拿地，但是未明确指出要包含城市更新拿地。

从某种程度上来说，城市更新缓解了房企的拿地焦虑。

普通的招拍挂拿地现在几乎已经无利可赚，如今第二轮集中供地叫停，要开始全面限地价，但对开发商来说也只是能做到不亏损。监管方对房企设定的利润下限是0%。

但是城市更新不一样，拿下的地转化成的土储成本比摘牌挂低很多。相比较招拍挂市场，旧区改造、城市更新可以实现一二级联动开发，参与一级招标基本就相当于提前锁定了二级拿地的资格，很多还可以绕开公开招拍挂市场，提高拿地效率的同时也拓宽了进入核心城市的渠道。而一二级主体若是同一家，还会有一条特殊的“优待”：一级开发的成本可以用来折抵拿地的成本。城市更新，在前端介入时的成本就已经被大大缩减了。

当然，城市更新拿地的核心优势还是在于：便宜的钱拿更优质的地，甚至可能是比普通招拍挂高溢价拿下的那些核心地块还要更优质。

也就是说，城市更新项目≈更便宜、优质的土储，对于房企来说，很难不心动。

九、销售更容易：现成人口和产业配套，城市更新项目不愁卖

由于人口和产业及相关配套聚集，城市更新项目相比传统新城项目更容易销售，也具有更高的溢价。

与之相比，部分城市位于郊区的新城房价容易受政策、炒房等影响，往往滞销，甚至跌价。

例如，环京房价从年的2-3万，一度跌到6元，某房企受到滞销牵连陷入资金链危机。

年，北京周边房地产市场就迎来了前所未有的爆发式增长。其中燕郊、大厂、香河等地的房价几乎翻了一番，最高的时候甚至也达到了近4万元的水平。

年开始，由于国家新一轮房地产市场调控的到来，北京周边地区的房价大幅松动。其中，燕郊地区的房价就从最高点3-4万元跌到了2万元以下。

现在，京周边地区已经很少有房价超过2万元了，部分地区房价较低，甚至跌破1万元，平均跌幅达50%。其中，北京周边大厂地区的房价就从3.5万元降至了1.3万元，香河房价从2.4万元降至8元，霸州房价从1.4万元降至7元，永清可以说是受影响最大的地方，从2.3万元跌到了6元，降幅达71%。

触目惊心的房价波动背后，反映了郊区新城由于缺乏产业配套，容易受到炒房客和市场不理性预期的影响，同时也对政策十分敏感，定价缺乏“底层逻辑”，最终引发一系列问题。

十、能力有要求：综合型城市运营商迎来新时代

综合开发能力。城市更新本身不仅需要房地产开发经验，更需要有着丰富设计、运营、开发经验为一体的房企，因此未来对于中小房企来说参与的难度较大。在城市更新过程中，房企不但要进行项目开发，还要精心对历史风貌建筑进行修缮和维护，对企业的综合开发能力要求进一步提升。

万科自从年进入上海后，始终将上海作为重要的战略布局区域，所有重要业务都在上海完成落地布局。今年以来，万科参与了发起设立上海亿规模的城市更新基金，近日，又与上海市政府签署战略合作框架协议，将主要聚焦于在城市更新、住房租赁等方面。同时，万科集团开发经营中心、物流地产、酒店与度假、未来城市实验室等业务总部或机构均设立在上海，而未来城市实验室主要涉及业务之一便是城市更新。

中海地产与上海市黄浦区政府签约，开发上海黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，预计总投资亿，这将成为中海地产历史上投资规模最大的项目。在推动旧城改造的同时，中海地产更加